Institué en 2014 dans le cadre de la loi Alur, le Fonds de Travaux est obligatoire pour tous les appartements. Il a pour objet de financer les travaux des parties communes de l'immeuble. Mais comment le fonds de roulement est-il accumulé et quand l'utiliser? Nous répondons à toutes vos questions dans cet article dédié.
Qu'est-ce que le fonds de travaux de la loi ALUR?
Le Fonds de Travaux est un fonds créé en application de la loi ALUR du 24 mars 2014 pour financer des travaux en commun. Auparavant, il existait des fonds d'urgence, mais aucun n'était requis par les textes légaux.
Désormais, si des travaux sont réalisés dans les parties communes, le fonds de travaux peut entraîner des charges de copropriété importantes. Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire.
Des fonds de construction sont disponibles pour les travaux approuvés par le groupe de copropriétaires en assemblée générale pour financer des dépenses non prévues au budget de la copropriété.
Le fonds du travail est-il obligatoire?
En principe, la loi ALUR stipule que tous les appartements comportant au moins un logement doivent verser un fonds de construction.
Cependant, il existe quatre exceptions à ce principe. Le Fonds d'Ingénierie ALUR n'est pas obligatoire dans les cas suivants :
Pour les planchers neufs livrés il y a moins de 5 ans ; Lorsque l'assemblée générale des actionnaires décide à l'unanimité de ne pas créer de fonds de projet, le total des lots est inférieur à 10 ; Si d'après le diagnostic technique général de l'appartement il n'y a pas besoin de travaux pendant les 10 prochaines années : dans ce cas l'exception n'est valable que 10 ans ; Pour les logements pour lesquels un budget de projet équivalent au budget prévisionnel actuel a été établi.
Bien que la formation d'ingénieur ne soit pas obligatoire dans votre copropriété, nous vous recommandons de la mettre en place. En fait, prévoyez des dépenses importantes et ne précipitez pas les choses pendant que vous travaillez. De ce fait, vous pourrez choisir votre prestataire de manière plus pragmatique et passer du temps à faire plus de devis.
Comment paramétrer le fonds de travaux de la loi ALUR?
Selon la loi ALUR, le groupement de copropriétaires doit constituer le Fonds de Travaux ALUR dans un délai de 5 ans à compter de la date de livraison du bien.
La constitution d'un fonds de roulement est obligatoire dans la plupart des copropriétés et ne nécessite pas le vote de l'assemblée générale des actionnaires. Toutefois, lors de l'assemblée générale, le consortium de copropriétaires doit approuver le taux de contribution annuel destiné à l'alimentation du fonds. A noter que selon la loi ALUR ces provisions annuelles exceptionnelles doivent être supérieures ou égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété
La résolution sur le montant du fonds de roulement doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale des actionnaires par le conseil de copropriété. Le jour de l'Assemblée, l'accord a été adopté à la majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965. Si l'accord n'est pas adopté, mais a obtenu au moins un tiers des voix, un deuxième vote peut avoir lieu. place. L'article 24 a été approuvé à la majorité simple lors de la même Assemblée générale.
Zoom sur l'appel à copropriété pour les travaux
Comme mentionné ci-dessus, le Fonds de Travaux ALUR implique le paiement de cotisations annuelles obligatoires pour tous les copropriétaires. En effet, les administrateurs ont mis en place un fonds de projets appelé fonds spécial.
Mais comment est calculé le montant à payer par chaque copropriétaire? Il y a en fait deux cas à distinguer :
Le projet prévisionnel des travaux a été voté et les travaux ont été définis et détaillés, dans ce cas il est recommandé d'utiliser les différentes clés de répartition qui figurent dans la déclaration de copropriété, notamment celles relatives aux services collectifs et communs éléments (ascenseurs, chauffage, etc. );
Ou rien n'a été décidé et il est uniquement prévu d'établir des fonds de projet sur des projets futurs hypothétiques, les frais généraux doivent être utilisés.
Chaque copropriétaire doit participer au paiement de la redevance annuelle sans exception. En cas d'inexécution, le syndic peut mettre en œuvre les procédures de recouvrement de la rémunération comme si la rémunération en cours n'avait pas été payée.
Les syndicats des copropriétaires doivent ouvrir un deuxième compte spécifique au Fondo Travaux pour le paiement des parts annuelles des copropriétaires, ce compte doit être payant (ex : Livret A) et doit être différent du compte courant utilisé pour le paiement des charges de copropriété en cours.
De plus, lorsque le montant du fonds de travaux excède le budget prévisionnel de la copropriété, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale l'établissement d'un plan de travail pluriannuel et la suspension des apports. travaux. argent.
Quand utiliser le fonds de travaux ALUR?
En principe, les fonds d'ingénierie peuvent être utilisés dans deux situations différentes :
Les charges hors bilan décidées par l'assemblée générale ou prévues par les lois, règlements, autorités judiciaires et administratives ; Si le syndic décide de prendre l'initiative d'effectuer des travaux urgents, l'assemblée générale peut décider d'affecter tout ou partie des fonds aux travaux. partie des missions du syndicat de copropriété.
En revanche, les fonds d'ingénierie ne peuvent pas être utilisés pour des travaux d'entretien courant. Le budget provisoire était censé fournir le coût actuel du bâtiment.
Fonds des travaux de la loi ALUR et vente de terrains en copropriété
En cas de vente d'un lot commun, la somme déposée au Fonds des Travaux ne pourra être récupérée par le vendeur. En effet, la loi établit que les versements effectués par le Fonds de Travaux ALUR reviennent in fine à un groupement de copropriétaires.
Quelles sanctions en cas de non constitution du fonds de travaux ALUR?
La loi ALUR ne prévoit aucune sanction lorsque les fonds des travaux ne constituent pas des fonds ou lorsque la part est inférieure au minimum légal de 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
Les copropriétaires ou les électeurs les plus absents sont susceptibles d'être traduits en justice pour annuler la décision de supprimer les fonds ou de fixer un taux d'intérêt inférieur. du jour…
Bailleur : le fonds travaux ALUR est-il une charge déductible?
Si vous êtes bailleur, vous ne pouvez pas déduire les versements effectués par le Fonds Travaux ALUR dans l'année du versement. Toutefois, ces conditions peuvent être déduites des revenus de votre bien à la date de paiement des travaux qu'elles financent. Cependant, pour que cela se produise, les travaux décrits doivent être une dépense déductible.