Pour lutter contre la crise du logement, l'Etat s'est fixé plusieurs objectifs. En premier lieu, stopper la hausse des loyers avec le décret d'encadrement des loyers privés entré en vigueur le 1er août 2012.
Alors que les mises en chantier en 12 mois ont encore baissé en octobre de 4,4% par rapport à octobre 2011, l'Etat s'est fixé l'objectif de construire 500 000 logements par an pendant le mandat de François Hollande, dont 150 000 travailleurs sociaux.
Pour répondre à cette demande importante, le Gouvernement a décidé de relever le plafond du livret A, principal financeur du logement social, et d'inciter fiscalement les investisseurs à investir dans l'immobilier. C'est l'objectif de la nouvelle loi Duflot qui remplacera la loi Scellier en début d'année prochaine.
Par rapport à la loi de Scellier, certaines choses vont changer :
– Une réduction d'impôt plus importante que sous le Scellier classique (18% contre 13%)
– Zonage plus restreint : le nombre d'emplacements éligibles au dispositif Duflot sera réduit (surtout à partir du 1er juillet 2013), afin de concentrer les efforts de construction là où la demande est la plus forte (cela suppose une garantie renforcée pour que les investisseurs trouvent rapidement un locataire).
– 2 investissements en loi Duflot seront autorisés par an (contre 1 pour Scellier)
– Des conditions de location plus contraignantes pour les investisseurs, visant à favoriser l'accès au logement des ménages les plus modestes :
Loyers limités 20% inférieurs au marché
Nombre limité de logements Duflot au sein d'un même immeuble.
Certains avantages présents dans la loi de Scellier resteront présents dans la loi de Duflot :
– Une incitation fiscale sous forme de réduction d'impôt. Simple à comprendre et rapide à calculer : l'investisseur déduit une partie de son investissement du montant de ses impôts
– Obligation de louer le bien pendant 9 ans
– Un investissement plafonné à 300 000 euros – Un investissement qui reste dans le plafond de la niche fiscale (10 000 euros par an et par foyer depuis 2013, contre 18 000 euros + 4% de l'assiette fiscale en 2012)
– La dimension « écologique » du dispositif, avec une fiscalité plus incitative pour les logements les plus économes en énergie.
nouveau dispositif social de Duflot que son prédécesseur. Le zonage plus restrictif favorisera les investisseurs et permettra la construction de logements, dans les secteurs où la demande de logements est plus forte.
Cet aspect social se traduit également par des plafonds de revenus pour les locataires, associés à des plafonds de loyers annoncés inférieurs à 20 % des prix du marché. Autant de conditions locatives plus contraignantes pour les investisseurs, qui verront le retour sur investissement réduit par rapport à un investissement Scellier. La contrepartie proposée par le gouvernement est un taux de réduction d'impôt plus incitatif (vrai uniquement si l'on compare le Duflot au Scellier classique).