Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui présente de réels avantages pour les investisseurs immobiliers. Elle n'est pas incluse dans les outils de défiscalisation traditionnels. Cependant, il offre au bailleur les moyens de réduire ses impôts dus. Les acteurs du marché de l'immobilier locatif en font pourtant très peu usage.
Les principes de fonctionnement de l'appareil
En tant qu'investisseur immobilier, lorsque vous louez des maisons sans mobilier, la législation vous rend créancier du déficit foncier. Ce mécanisme est applicable lorsque les charges inhérentes aux locaux sont supérieures au loyer du bien pendant un an. La loi permet au propriétaire du bien d'imputer ce déficit sur l'intégralité de son revenu imposable. Le plafond maximum autorisé pour ce déficit est fixé à 10 700 €.
Cependant, une possibilité demeure. Si le montant du déficit constaté dépasse le plafond, il peut être prorogé. Il est ensuite déduit du revenu enregistré de la propriété pour les dix prochaines années. Bien entendu, durant chacune de ces années, le spread reste fixé au seuil maximum de 10 700 €.
Il convient également de préciser que les charges inhérentes précitées se réfèrent à un certain nombre d'éléments. Il correspond principalement aux intérêts économiques générés par l'emprunt contracté pour financer l'achat ou la réforme du bien locatif. Viennent ensuite les frais de fonctionnement traditionnels. Enfin, les charges provenant des travaux de remise en état des locaux loués sont incluses dans les charges déductibles des revenus fonciers.
Le dispositif déficitaire en pratique
En pratique, cet avantage est défini par des termes spécifiques.
La méthode de détermination
En fin d'exercice, l'investisseur immobilier est tenu d'honorer ses charges fiscales auprès des services compétents. Pour ce faire, il doit déclarer le montant obtenu. Cette étape est précédée de la déduction des revenus du bien pour l'année en question de vos dépenses totales. Cependant, les procédures de l'administration fiscale prévoient deux étapes.
Dans un premier temps, les charges financières des emprunts sont déduites des revenus fonciers encaissés tout au long de l'année. Lorsque la valeur de ces charges excède vos revenus locatifs, vous êtes en manque à gagner en raison des charges financières. Ce dernier fait alors directement l'objet d'un rapport sur les prochains exercices annuels. Si, en revanche, les revenus locatifs sont plus élevés, le résultat est positif et l'étape suivante est franchie.
Les charges d'exploitation et les charges de construction (charges non financières) sont soustraites du résultat positif précédent. Si le montant obtenu est toujours positif, il n'y a pas de déficit. L'insuffisance intervient dans le cas où cette dernière opération donne un résultat négatif. Ceci est ensuite déduit de l'ensemble de votre revenu général, y compris tous les types. Pour rappel, le montant du déficit à soustraire ne doit pas dépasser le plafond de 10 700 € préétabli par la loi.
Quelques exemples pratiques
Pour des revenus locatifs de 25 000 €, des charges financières de 18 000 € et des charges non financières de 15 000 €, on obtient un résultat positif de 7 000 € à l'étape 1. L'étape 2 génère un résultat négatif de – 8 000 €, ce qui équivaut à un déficit être déduit du revenu global de l'année en question.
Pour des revenus locatifs de 25.000 €, des charges financières de 28.000 € et des charges non financières de 10.000 €, le résultat négatif constaté en phase 1 (-3.000 €) sera imputé sur les revenus fonciers des années suivantes. Le déficit réel correspond alors à -10 000 €.
Limites d'exploitation fixées par la loi française
En cas de déficit foncier, le bien en question doit rester loué pendant les trois années suivantes. L'autre condition à remplir concerne les charges financières. Ils ne sont imputables qu'aux revenus de la propriété. La loi exclut son application au revenu global de l'investisseur immobilier.
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